war

"Масового викупу земель за безцінь не відбулося" — експерт про роботу ринку землі

16.08.2021 р., 19:50

На кадастровій карті України з'явилися межі територіальних громад. Про те, кому це може згодитися, в ефірі Українського радіо говорить голова Комітету з земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський.

Що означають новостворені межі територіальних громад та кому це потрібно?

Якщо увійти до кадастру і відкрити відповідний шар, то ми побачимо додаткові лінії темно-синього кольору, які відмежовують одну територіальну громаду від іншої. В першу чергу, це потрібно територіальним громадам і органам місцевого самоврядування. Насьогодні найактуальніше те, що у нас із 27 травня законом 1423 більшість земель державної власності передано у комунальну власність новостворених громад, які минулої осені обрали свої міські чи сільські місцеві ради. Попри те, що землі передали, в цих місцевих радах не могли точно сказати де їхня земля, а де — чужа. От якраз ці темно-сині лінії дозволяють встановити чіткі межі. 

Про державні реєстри

Сучасні реєстри запустилися з 2013-го року. Йдеться про сучасний земельний кадастр, відповідну публічну кадастрову карту і держреєстр речових прав на державне майно та їх обтяжень. Тобто там, де реєструється право власності, постійне користування оренди тощо. Від початку ці реєстри були майже порожніми і наповнювалися поступово. Також проблема була в доступі до цих реєстрів. Зараз же кадастр розвивається; з’являються нові можливості, нові шари. Місяць тому з’явився ще один шар земельних надр. Фіолетові плями свідчать про дозвіл на розробку цих надр. Треба рухати реформи, розвиватися і вдосконалювати державні реєстри. 

Які насьогодні головні проблеми ринку землі?

В перший місяць роботи ринку землі ніякої катастрофи, якою нас лякали, не сталося. Масового викупу земель за безцінь не відбулося. Я вважаю, що головна проблема — наповнення державного земельного кадастру. З 2013-го року сформована земельна ділянка реєструється в кадастрі і з нею все гаразд. Але є багато земельних ділянок, створених до 2013-го року. Вони поступово переносяться на публічну кадастрову карту, але занадто повільно. 

Крім того, велика проблема з кадастром: державні чи комунальні землі не відображені нормально, перебувають в тіні. Як наслідок, голові конкретної громади пропонують послугу зробити земельний аудит, навести лад у цих питаннях. Він спочатку погоджується, але, зрештою, відмовляється. Бо це прикриє його можливості для збагачення корупційним шляхом. 

Ще одна проблема з державним реєстром речових прав. Якщо я сказав, що в кадастр поступово підтягують старі земельні ділянки, які були сформовані до 2013-го року, то для державного реєстру речових прав це просто не передбачено. Невідповідність даних кадастру та державного реєстру речових прав — велика проблема, особливо в умовах ринку землі. Насьогодні норма — не більше 100 гектарів в одні руки. З 2024-го року буде 10 тисяч в одні руки. А як це перевірити? Адже автоматизовано ця система не працює. І деякі нотаріуси відмовляються засвідчувати договори купівлі/продажу земельних ділянок через неможливість точно перевірити інформацію. 

Яка ситуація на ринку землі після 2-х місяців роботи?

Кількість зареєстрованих угод вже перевищила 6,5 тисяч, але, насправді, це — мало. Це близько 0,1% усіх земель. Доволі складно це сьогодні зробити. Тривала в часі і не проста перевірка нотаріусами, підготовка необхідних документів, необхідність формувати довідки по оцінці землі, є складнощі з оподаткуванням цього — проблеми суто технічні, вони поступово налагодиться і запрацює. 

Ще одна проблема з продажем орендованих земельних ділянок. Там є використання переважного права орендарем. Багато нотаріусів відмовляється з цим працювати. 

Наступна проблема — в ціні. Насьогодні ціни доволі низькі і власників земельних ділянок вони не влаштовують. Тому більшість з них продавати землю не поспішають. Орендарі земельних ділянок хотіли б купити, а юридичні особи поки що не можуть. 

Думаю, реальний поштовх ринку землі відбудеться після 2024-го року. Більшість нинішніх власників земельних ділянок свою землю продадуть тим, хто буде її обробляти. Адже саме вони зможуть запропонувати більшу ціну і найбільш доцільно використовувати цю землю. Хотілося б, щоб це сталося без, традиційних для України, перекосів; щоб були нормальні умови для фермерського господарювання, а не тільки для агрохолдингів. Адже найбільшими монополістами є агрохолдинги і я вважаю, що це економіці шкодить. Попри те, що вони забезпечили більш сучасне с/г виробництво, серйозне зростання експортного потенціалу, але той монополізм, який ми бачимо навіть на місцевому рівні економіці шкодить. І от якраз це обмеження в 10 тисяч гектарів в одні юридичні руки сприятиме розвитку конкурентного середовища і зростанню економіки. 

Чи може власник землі втратити її? 

Якщо людина нормально ставиться до своєї власності, якщо в неї документи в порядку, якщо вона періодично контролює, що все нормально, якщо вона уклала відповідний договір, щоб земля "не гуляла", а кимось оброблялася, то майже нереально якимось чином забрати цю землю. Рейдерські схеми працюють зазвичай там, де немає контролю. Ну і, останнім часом, противники ринку почали лякати людей тим, що, мовляв, у вас заберуть землю за борги з комунальних платежів. Теоретично це можливо і нічого нового тут немає. Можуть забрати будь-яке майно за борги. Але це — процедура не проста і не означає, що одразу комусь віддадуть вашу землю за безцінь. Це майно повинне продаватися з публічних торгів. Продали, борг вирахували, решту — віддали власнику.

Фото: Віктор Кобилянський, Facebook

"Масового викупу земель за безцінь не відбулося" — експерт про роботу ринку землі

Новини по темі